Choisir entre l’achat d’un logement neuf ou ancien


C’est une question que l’on se pose tous, dès lors que l’on se lance dans un projet
immobilier. Terrible dilemme, n’est-ce pas ?

Les avantages du neuf ne sont pas les mêmes que ceux de l’ancien. Et inversement. Alors,
nous allons voir les avantages et inconvénients de chacun sur les points suivants :

  • L’état des logements
  • Le délai
  • La performance énergétique
  • Le prix
  • La fiscalité
  • Le financement
  • Les garanties

L’état de confort des logements

Pour pouvoir trancher, et faire ce choix (neuf ou ancien ?), un critère important à considérer
est le niveau de confort souhaité. Dans les logements neufs, l’isolation thermique et phonique, les systèmes d’électricité et de gaz, la plomberie, les matériaux utilisés, etc …, tout y est aux dernières normes de
confort et de sécurité; avec parfois même un accès aux fauteuils roulants en prime.
Le style y est moderne, épuré et à la mode. L’optimisation des espaces à vivre, les
cuisines américaines, et autres sont des éléments qui contribuent à ce confort.


Cependant, tout n’est pas rédhibitoire pour autant, dans les logements anciens. En effet, si
vous recherchez un logement plus traditionnel, situé systématiquement au cœur des villes,
vous aurez plus de choix dans l’ancien.


Les amoureux de certains styles comme le « Haussmannien », par exemple, ou les
logements avec parquets en bois ciré ou cheminée à l’ancienne, se tourneront logiquement
vers l’ancien. Dans ces cas-là, vous devrez alors ajouter au prix d’achat, les travaux de
maintenance inhérents à l’âge du bien et aux mises aux normes.

Le délai d’installation

Le choix du type de logement impactera votre délai d’emménagement. Par conséquent,
pour faire ce choix, ce délai est à prendre en considération.
Avec les logements neufs, si vous êtes pressé, il vous faudra apprendre la patience. Sauf
si vous acheter un logement dans les derniers mois de la construction, un achat
en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) implique une livraison plusieurs mois voire
années (parfois jusqu’à 2 ans) après la signature du contrat de réservation.


Avec l’achat d’un logement ancien, vous obtenez les clefs en général entre 3 à 6 mois
après la signature du compromis de vente. L’emménagement dans les lieux peut
toutefois être retardé si un rafraîchissement ou des travaux sont nécessaires.

La performance énergétique

Entre l’immobilier neuf ou ancien, la facture énergétique varie.
Les logements neufs sont pensés pour être les moins polluants et énergivores
possibles. Des techniques innovantes sont aujourd’hui utilisées pour réduire leur
consommation d’énergie. Ces logements peuvent même parfois être « à énergie
positive ». C’est-à-dire, qu’ils produisent plus d’énergie (avec des panneaux solaires, par
exemple) qu’ils n’en consomment !

Hors, pour les logements anciens, la performance énergétique est le point faible. Un
point faible qui peut coûter cher. D’ailleurs pour ajuster cela, les pouvoirs publics ont mis
au point un programme ambitieux de réduction des gaz à effet de serre, qui passe par une
isolation de tous les bâtiments anciens. Ce sont donc, d’éventuels travaux en
perspective.


Le prix

En matière de prix, faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
Le prix d’achat au m² des logements neufs est (sauf exception) plus élevé que le prix
d’achat d’un logement ancien. Logique ! Comme expliqué plus haut, tout y est aux
dernières normes.


Le neuf bénéficie toutefois de frais de notaire deux fois moins importants: environ 3 % du
prix d’acquisition, alors qu’ils représentent 7 % à 8 % dans l’ancien.


Le prix devient alors le gros avantage que voient, de prime abord, les acquéreurs potentiels.
Certes, la facture au moment de l’achat va être moins élevée pour un logement ancien. Et si
vous êtes bricoleur (et réalisez vous-même le rafraîchissement et les petits travaux), cela
peut être intéressant.


Mais, si l’on compare le rapport qualité-prix au bout de 10 ans, la constatation de
départ peut être inversée. En raison, notamment, des factures d’énergie moins élevées
dans le neuf et des travaux (y compris de copropriété) à prévoir dans l’ancien. Un calcul à
faire attentivement.


La fiscalité

Lorsqu’on aborde le point de la fiscalité, ce point pourrait faire pencher la balance du
côté du choix d’un logement neuf. En effet, dans certaines villes, les propriétaires de
logements neufs sont exonérés de taxe foncière pendant deux ans. Tandis que pour les
logements anciens il n’y a pas de spécificité particulière.


Le financement

Pour financer un logement neuf, certaines facilités existent. Par exemple, il est possible
d’emprunter jusqu’à 40 % du montant du bien à 0 % d’intérêt. Et cela, grâce au PTZ (Prêt à
Taux Zéro) accordé sous certaines conditions.


D’autres aides peuvent être consenties par des organismes ou des collectivités locales. Les
taux de crédit immobilier actuels étant au plus bas, les intérêts intercalaires (ceux générés
avant la livraison du bien, par les appels de fonds) sont minimes.

En ce qui concerne les logements anciens, ils peuvent aussi être financés, en partie, par le
PTZ s’ils nécessitent des travaux importants. De plus, ils bénéficient actuellement,
comme les logements neufs, de taux de crédit particulièrement attractifs puisqu’ils
démarrent à 1 % !


Les garanties

Sur un logement neuf , l’acquisition vous procure trois types de garantie :
La garantie de parfait achèvement : elle couvre les désordres signalés lors de la
réception de votre logement mais aussi dans les 12 mois qui suivent.
La garantie biennale de bon fonctionnement : elle couvre pour une durée de 2 ans
les éléments dissociatifs du gros œuvre, c’est-à-dire ce qui peut être retiré sans
endommager la construction (radiateurs, volets, etc.)…
La garantie décennale : pour une durée de 10 ans, elle concerne tous les désordres
impliquant la structure même de la maison ou de l’immeuble.


Pour les logements anciens, il n’existe pas de garanties particulières. Cependant, vous
avez la possibilité en cas de tromperie sur la marchandise (mensonge de la part du vendeur)
de vous retourner contre lui en demandant réparation au Tribunal

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